Баку, как экономический центр Азербайджана, сталкивается с быстрой урбанизацией и притоком населения. Этот процесс усиливает динамику рынка аренды жилья. В последние годы цены на аренду жилья выросли, тогда как доходы не полностью успевают за этим ростом. В результате жизнь в столице становится серьёзной финансовой нагрузкой для многих граждан.
В данной статье Baki-baku.az, опираясь на статистические данные, анализирует ситуацию на рынке аренды в столице.
Рынок аренды жилья: цены и тенденции
В первом квартале 2026 года цены на аренду жилья в Баку остаются стабильными, но продолжают постепенно расти. Так, в центре города однокомнатная квартира в среднем стоит 897 манатов (в диапазоне 700–1000 манатов), а за пределами центра — в среднем 536 манатов (420–600 манатов). Также трёхкомнатная квартира в центре стоит в среднем 1794 маната (1200–2000 манатов), а вне центра — около 909 манатов (700–1100 манатов). В феврале–марте 2026 года цены на аренду жилья по районам Баку выросли на 0,4–1,1 %. Повышение цен на аренду в новостройках шло более высокими темпами (1,1 % в Сабаильском районе), тогда как в старых зданиях он был ниже (0,4 % в Пираллахинском районе). Центральные районы (Сабаильский, Ясамальский, Насиминский) традиционно остаются более дорогими. В 2025 году цены на аренду выросли на 7,8 % в годовом выражении, при этом некоторые аналитики отмечают рост на уровне 10–20 %. Этот рост связан с увеличением доли новостроек, ростом строительных расходов и увеличением спроса (особенно со стороны приезжих из регионов и молодёжи).
Доходы и социальные показатели
По данным Государственного комитета статистики, в январе–феврале 2026 года средняя месячная номинальная зарплата по стране составила 1099 манатов (в январе — 1103,8 маната). В Баку ситуация отличается: в 2025 году средняя месячная зарплата в столице составила 1381 манат (рост на 8,6 % по сравнению с 2024 годом). Ожидается, что в 2026 году сохранится аналогичная тенденция. Минимальная заработная плата с января 2025 года составляет 400 манатов. Средняя пенсия — около 593 манатов (по возрасту — около 632 манатов).
Доступность и социальная нагрузка
Основная проблема — соотношение аренды к доходам. При средней зарплате в Баку (1381 манат) аренда однокомнатной квартиры вне центра (~536 манатов) составляет примерно 39 % дохода. В центре этот показатель может достигать 65 %. Согласно международным стандартам, если аренда превышает 30 % дохода, жильё считается «недоступным».
Для кого жизнь в городе сложна?
Низкодоходные группы (получающие минимальную зарплату): значительная часть дохода уходит на аренду (иногда до 100 %). Обычно они переезжают в более дешёвые районы (Хатаинский, Сураханский, Сабунчинский) или нуждаются в социальной помощи. Молодёжь и студенты: для начинающих специалистов и учащихся аренда жилья является серьёзной проблемой. Многие живут с родителями или делят жильё с несколькими людьми. Приезжие из регионов: те, кто приезжает в Баку в поисках работы, увеличивают спрос на жильё. Большие семьи (с детьми): им особенно сложно арендовать трёхкомнатное жильё. Группы со средним доходом: даже для людей со средней зарплатой жить ближе к центру становится всё труднее, что ограничивает социальную мобильность.
Государство предлагает такие механизмы, как социальное арендное жильё и адресная социальная помощь, однако их охват ограничен. Среди возможных решений для повышения доступности аренды в Баку — расширение фонда социального жилья, налоговые льготы для арендного рынка, развитие экономики регионов и доступные кредитные механизмы.
Эльвин Джамалов
